「港明是非」回望香港楼市百年,港英政府才是高房价的祸首

1999年,香港楼市题材电视剧《创世纪》开播。剧中主角许文彪有一句话道出了当时所有香港人的心声:“我不是没有尝试过,我尝试安分守己,拼命干活!挣那么一点点钱!我试过!但是外面那些人,外面那些人!他们只是拿一点点钱出来,花一点点时间,把房价炒高不断地赚大钱!这叫作公平吗?”

更为戏剧的是,该剧著名编剧司徒锦源,当时他已经45岁了,依然没有钱买房。

这部剧开播十几年之后,香港人买房还是那么难,置业难度冠绝全球。

2018年更爆出一则成交信息,香港何文田天铸小区的一个约4平方的车位以600万港元成交,成为全港最贵车位。中环31平方小户型卖到1500万港元,单价接近50万港元/平方。

为此,香港特区政府提出首次置业支持政策:从没买过楼的香港永久性居民,个人月收入不到3.4万港元或家庭月收入不到6.8万港元,就有资格申请首置盘,低价买楼。

天呐!现在只要家庭月收入低于6.8万港元,都得靠政府帮忙才买得了房,可见香港楼价的惨烈程度!

那么香港高房价的历史原因是什么?它过去一两百年又是如何演变成今天这样的呢?

1841-1941:英国人强占香港,港英政府卖地致富

清王朝大门被撞开之前,香港是桃花源,嵌在南方边陲。不大的岛,有人捕鱼,有人种地。

1841年,英国人登陆后,香港瞬间被卷进颠沛流离的命运。

洋人上岛第一件事:卖地。

查理·义律

1841年6月14日,在英国海军上将查理·义律的主持下,香港进行第一次土地拍卖。这次拍卖,推出35幅地块,每幅都是10英镑起拍。最终,卖出34幅,最少的卖20英镑,最高的卖到265英镑。

3272英镑轻松到账,尝到甜头后,港英政府卖地如吸毒,有瘾!

第一批官地拍卖后,洋商上岸掘金,商铺、街区接连涌现,中环、上环、下环逐渐划定。海上升起一座全新的维多利亚城。

1870年,香港维多利亚城(中西区)

香港的地产江湖史,也由此徐徐揭开。

1881年,地产收入大概占到香港财政收入三分之一,比鸦片还多。

1889年,香港第一家房企诞生:香港置地及代理公司。由印度人遮打联手怡和洋行创办,专营地产生意。很长一段时间,置地盘踞一方,到1930年,已成中环最大的地主。此后50年,置地稳坐香港房企老大之位,从未旁落。

也是从这时起,房荒如乌云,罩在香港上空。一百多年,挥散不去。

1945-1982:大陆资金和人口涌入,香港开启城市化进程

1941年太平洋战争爆发,香港被日本占领长达三年时间,百业萧条,人口由战前150万锐减至1945年的50万,楼市也出现下跌。

日军轰炸香港,房屋大量倒塌,留下一片废墟

但1945国共内战,蒋介石败退台湾又使香港迎来了新一轮的人口涌入狂潮,香港人口从1945年50万人一下子膨胀到1950年的200万人。

据统计,这次人口狂潮至少给香港带来了超过5亿美金的资金以及100多万廉价劳工。而1950年爆发的朝鲜战争,使香港再次获得从东南亚流入的1亿美元资金!

朝鲜战争期间香港是战略物资贸易中转站,大量物资从这里源源不断转运至朝鲜战场,使得香港贸易额不断攀升。

依靠大陆的资金和战争贸易,到朝鲜战争结束时,香港已拥有了大量的港口码头、船舶、贸易公司及劳工人才。

自此以后,香港这座城市形成了自我造血能力,工业化进程加快。工业化总是伴随着城市化,而城市化使房地产业逐渐成为香港的经济支柱。

那时候每到周末,很多香港家庭几乎全家出动去参观新楼盘示范单位,俗称“唔买都去看下”。

这种全民买楼的社会大环境,隐隐中预示着香港社会即将迎来史无前例的财富机会,而华人企业家霍英东、李嘉诚、李兆基、郑裕彤等人就是敏锐地捕捉到这个大机遇的人。

20世纪70年代香港山脚下的房屋

1970年代香港华人企业也逐渐作为新参与者跟外资企业竞争,华人家族几乎全部涉足房地产业务,在高地价策略下这些华人家族获利颇丰,逐渐超越当时最大的英资企业。

1982-1997:港英政府最后的狂欢,房价飙升超10倍

1982年9月,刚刚从马岛战争抽身出来的英国首相撒切尔夫人访华,与总设计师邓小平就香港的前途问题展开谈判。为了防止港英政府在回归之前,抢先卖掉香港大部分的优质土地套现走人,中国限制香港回归之前每年出让土地不得多于50公顷。

港英政府也乐意接受,因为当时六百多万人仅仅居住在香港总面积18%的土地上,这就令港英政府既节约了基建开支,又享受饥渴式卖地的高额回报。虽然卖地总面积限定在50公顷,但是价格并没有被限定,所以虽然地卖得少,但卖地价却越卖越高,政府收入反而大幅增加。

每年卖地平均价格示意图

最高峰时,土地收入占当年港英政府总收入的40%,几乎香港的财政支出一半来源于卖地收入。

由于地价的飙升,香港的房价也节节攀升。1987-1997年香港房价快速上涨,10年上涨了10倍,香港人平均把月薪的74%用作供楼,香港房价更是在1997年达到一个历史高峰,单价达14万港元/平方米。

持续狂涨的香港房价,也让以地产为主业的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤等家族积累了惊人的财富。1997年,几大地产家族的财富总和超过440亿美元,相当于当时7个广东省的财政收入。

与此同时,大量的香港市民投身到买房大军中,而市民一旦成为有房阶级,高楼价便会令有房阶级感到富足,相关的财富效应令人产生巨大的购房欲望,整个社会就会形成“有楼万事足,买房必致富”的想法。

1997-2003:“八万五”计划败给了房地产利益集团

1997年7月1日,香港正式回归,董建华就任香港特区政府首任特首。

深刻认识到香港楼市畸形发展带来的危害,董建华一上任就推出“八万五”建屋计划,主要内容包括:“每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个;10年内全港七成家庭拥有自置居所;轮候租住公屋的平均时间缩短至3年”。

假如“八万五”计划能够最终得以实施,那么今天的香港楼市必将是另外一番景象。只不过,“八万五计划”在实施之初便遭遇到了罕见的黑天鹅——亚洲金融风暴来了。

金融危机很快便蔓延到房地产市场,香港楼市陷入到急速下跌的通道中。香港楼市自1997年10月起开始出现“跳水式”的量价齐跌。

房价暴跌导致社会财富大量萎缩。从1997-2002年的五年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。香港平均每位业主损失267万港元,更是部分家庭所持房屋变成“负资产”。

对于居民的伤害尚且如此之重,房价下跌对于将大部分家底押注在香港楼市的“四大家族”会形成怎样的财富损失自不必多言。

虽然楼价暴跌不是“八万五”计划导致,但如果该计划实施,香港楼市像当年一样暴涨的可能就会小很多。于是,利益集团在无力扭转金融危机的情况下,将矛头对准了“八万五”计划。

他们乘势发动各种声势浩大活动抗议董建华的造房计划。很快,“八万五”计划夭折了。

时间流转到20年后的今天,香港房价收入比高达20.9,蝉联全球第一贵。

按照“房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入”来计算,换句话说,差不多香港普通家庭在零存款的情况下,不吃不喝不纳税,需要将近21年的时间,才能在香港买得起一套房。

由于高房价,如今香港有近20万市民租住劏房(类似内地的隔断房)。香港统计处2016年《主题性住户统计调查第60号报告书》统计显示,劏房居住人口达19.99万,占总人口比重约3%,人均居住面积仅5.8平米。

劏房

不知道当面对如今的困境时,当年被利益集团鼓动去参加游行的那些香港市民还会不会再想起“八万五”计划。

2003-至今:房产商囤积居奇,香港房价连涨16年

香港楼市能够止跌企稳,得益于2003年香港与内地签署的CEPA(《內地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》)文件,正是该文件促进了香港与内地的交流,使经济走出通缩阴影,整个社会重现生机。

2008年,全球金融海啸爆发,楼市急冻,但是在内地强大消费能力的支撑下楼市并未再次出现2003年SARS期间的跳水情况,广大的内地市场对香港经济起到了稳定支撑作用。

到2009年初,美国政府出手救市,推出量化宽松政策,引发全球通胀。香港因为采取联系汇率制度同样爆发通胀,楼价也重回升轨,自2009年至今已上升1.63倍,较之2003年低位更升达4倍。

楼价下跌时民怨沸腾,现在回涨了,没房的民众又不乐意了,无论涨跌香港特区政府都备受压力。

香港特区政府为了稳定楼市,平息民怨便开始从需求端干预香港房地产市场,宣布自2010年11月开始征收的特别印花税。俗称“辣招遏制楼价”。

然而辣招效果不佳,因为一旦交易,政府就要收重税,于是大量业主由出售改为出租,同时提高租金,打算与政府长期抗衡。

众多业主纷纷改售为租之后,市面上在卖住宅就更少了,楼价升得更快。

既然二手市场转售为租,导致在售房源减少,那么政府就打算推地供应新盘来应对。可是,每当政府想要征地建公屋或新盘时,总会受到种种阻扰,无法把政策落到实处。

是因为地太少吗?并不是!

根据公开数据显示,香港土地面积1111平方公里,已建设土地占24.3%,其中房屋用地面积仅占6.9%;其余75.7%为郊野公园、水塘等。一边是高昂的楼价和租金,和几乎遥遥无期的公屋轮候,一边却是大量闲置未予开发的土地。

其中,香港四大开发商恒基地产、新鸿基地产,长江实业、新世界发展仅在新界就坐拥1.045亿平方尺土地(约1000公顷),其中仅恒基地产就拥有4590万平方尺土地储备尚未开发。

图片来源:恒基地产2019年中报截图

“香港不是没有地,我们有很多地,但是这很多地是动不了的,香港总人口很少,但反对声音很大,有很多不同利益集团,所以这也是为何历届政府都没能解决香港楼市症结的原因。”香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授表示。

征地行不通,政府还想到通过填海来解决香港高房价问题。现任特首林郑月娥在《施政报告》中提出 “明日大屿”计划,这主要是一个长达20-30年的大型填海造地计划,分三个阶段发展,终极目标是把新的人工岛、北大屿山和新界西连接起来,填的是港岛西和东大屿山之间的海域,总面积约等于1/4个港岛。

这个听起来似乎很可行的方法,却不仅使特首林郑月娥遭遇口诛笔伐,就连民间代表刘德华也因支持填海而成为众矢之的,“明日大屿”看起来利大于弊,结果却引来万人上街游行,理由则是环保,以及填海可能耗尽政府储备加上解决不了短期房屋问题。

香港市民江先生向记者表示,“政府征地兴建公屋一直以来遭遇各方阻拦,发展农地被认为是输送利益,开发郊野公园破坏环境,拓展新界会被认为漠视丁权,填海造地又被环保借口抵制,平日天天抱怨楼价贵,没土地,每次只要一有新的土地开发计划,第一就是反对!反对!反对!”

为什么每次新的土地开发计划都会被反对?土地供应不增加谁最获利?香港楼宇的“天价”对谁有利?这个答案或许并不难猜。

总策划 | 蒋铮

执行策划 | 王倩

本期主持| 郑宗敏

来源 | 羊城派综合新华社、人民日报、环球网、澎湃新闻、中国基金报、证券时报、南方周末、文汇报、香港经济日报、信报、《香港房地产业百年》等

审签 | 郑宗敏

实习生 | 刘胤亨